Олена Шуляк про захист покупців квартир, будинки-монстри та реформу ДАБІ

Захист покупців житла

Лише за офіційною статистикою Мінрегіону на кінець 2019 року в Україні налічувалося більше 150 проблемних об’єктів житлового будівництва. А це – понад 100 тисяч постраждалих громадян, які так і не отримали оплачене житло!

Серед головного в цьому законопроекті — ми не обмежуємо права чи можливості забудовника будувати. Але, якщо він хоче почати продавати квартири ще до введення об’єкта в експлуатацію, тобто за схемою яка зараз і є найбільш розповсюдженою, він повинен захистити покупців. Для цього забудовник щонайменше повинен зареєструвати й будинок і кожну квартиру як окремий об’єкт майнових прав. А також гарантувати майбутнім покупцям, що вони отримають саме той проект, за який заплатять. Ми передбачили те, що люди отримають захист вже з моменту оформлення угоди, тобто вони одразу стануть власниками спеціального майнового права на майбутню квартиру.

Забудовник, своєю чергою, також матиме право на свій ризик будувати за власні чи кредитні кошти, навіть не реєструючи кожну окрему квартиру. Але потрапити в реєстр він не зможе. Лише за наявності всіх дозвільних документів.

Без будь-яких пересторог скажу, що це може стати дієвим запобіжником для громадян, які планують придбати квартиру, від потрапляння до й так завеликого переліку проблемних будівництв та довгобудів. Це, зокрема, також дозволить запустити повноцінний ринок іпотеки та банківського кредитування. Оскільки спорудження новобудов вже не матиме надмірної ризикованості інвестування коштів у будівельну галузь.

Якщо все вдасться, у лютому ми зареєструємо цей законопроект. Вже відчуваю підтримку щодо цього документа, оскільки парламентарі та урядовці розуміють його соціальну значущість та нагальність. Я планувала скликати парламентські слухання щодо цієї проблематики, щоб спільно напрацювати шляхи вирішення питання. Але пандемія коронавірусу внесла свої негативні корективи і нам не вдалося організувати такий великий захід.

Діджиталізація будівництва

Торік ми створили Єдину електронну систему в будівництві, яка поволі позбувається потреби в чиновниках та нескінченних папірцях. Вже зараз на порталі «Дія» онлайн можна повідомити про початок будівництва, отримати декларацію про готовність об’єкта до експлуатації на підставі будпаспорта.

Але це далеко не все. За допомогою е-системи плануємо створити решту електронних документів, налаштувати повноцінне надання адмінпослуг, що стосуються будівництва. Крім того, маємо намір розширювати сервіси е-системи: створення МУО (містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки), ТУ (технічні умови на будівництво), технічна інвентаризація, укладання електронних договорів тощо.

Єдиний реєстр для всього будівництва

У вищезгаданій Єдиній електронній системі в сфері будівництва ми  пропонуємо запровадити  так званий адресний реєстр. Простими словами – це буде єдине публічне джерело актуальної та чесної інформації у сфері будівництва. Кожна земельна ділянка, будинок, квартира (та право власності) матимуть унікальний ідентифікатор, як  у всіх прогресивних країнах світу. Сервіс буде зручним, прозорим, доступим усім громадянам.

Що це дасть:

• Люди нарешті позбудуться бюрократичного пекла, коли у них виникне необхідність навести лад у документах.
• Унеможливляться махінації з нерухомістю – нарешті зникне можливість реєструвати один об’єкт за різними адресами.
• Зникнуть порушення з субсидійної і податкової систем – через відсутність ідентифікатора нині субсидії можуть отримувати люди, які мають багато квартир і не сплачують податки. Натомість страждають ті, кому справді потрібна субсидія.
• Корисний інструмент для комунальних та інших служб, що нерідко не можуть знайти потрібний їм об’єкт.

Побороти безкарність

За рахунок цифровізації дозвільних процедур ми надамо місцевому самоврядуванню право швидко та ефективно реагувати на незаконні будівництва. Горе-надбудови, будинки-монстри повинні назавжди відійти в минуле.

Тому наш комітет планує співпрацювати з Комітетом правоохоронної діяльності та разом створити реальну загрозу покарання для всіх порушників, які звикли ухилятися від відповідальності. Для цього з представниками галузі, експертним середовищем та органами влади на місцях напрацюємо відповідний законопроєкт.

Реформа ДАБІ

Все вищезазначене — важлива складова реформи системи архітектурно-будівельного контролю та нагляду. Тобто, частина реформи Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ), яка у всіх на слуху. Над її концепцією працює Координаційна рада з вирішення проблемних питань у містобудуванні, котру я очолюю. Незабаром відбудеться перше засідання та детальне обговорення реформи.

Передбачається, що органи архітектурно-будівельного контролю мають істотно змінитися. Головна ціль — знищити корупцію на всіх етапах видачі документації. Найреальніший спосіб це зробити — розірвати ланцюжок «чиновники-ринок».

Звісно, у перехідний період документація видаватиметься за існуючим алгоритмом. Та паралельно вже функціонує згадана електронна система, яка завойовує прихильність учасників ринку завдяки її прозорості та ефективності.

Після завершення реформи основою для старту робіт буде реєстрація через цей електронний реєстр. Або її здійснюватимуть органи місцевого самоврядування чи нотаріуси – розглядається і такий варіант. Те ж саме стосується прийняття в експлуатацію.

Можливостей отримання документів плануємо декілька – залежно від складності категорії будівництва. В будь-якому разі, бюрократичної державної складової вже не буде.

Державний контроль

Доки реформа не реалізувалася, нагляд за процесом буде за старим зразком. А в майбутньому держава слідкуватиме за стратегічними об’єктами та об’єктами підвищеної небезпеки.

Слідкувати за самочинним будівництвом буде влада на місцях – за що вже дякують міські голови. Все решта – прерогатива юридичних осіб. Попередньо передбачаємо, що акредитувати останніх буде Мінрегіон.

Попри низку прав, ці компанії матимуть обов’язки і найголовніше: відповідальність. Ми хочемо знищити безкарність в будівельній галузі, щоб всі її учасники знали: якщо порушуєш правила і закон, чим ставиш здоров’я та життя людей під загрозу, – на тебе чекає справедлива розплата.

Більше того, відповідальність повинна бути й для тих, хто протягом останніх 10-ти місяців, користуючись відсутністю реформи, намагався нечесно нажитися на «наступні 10 років вперед».

Оновлення застарілого житлового фонду

В Україні дуже застарілий житловий фонд, майже ніколи не проводяться капітальні ремонти. Ми вболіваємо за зниження тарифів, але ніхто не хоче визнавати той факт, що для модернізації застарілого житла і оновлення зношених мереж, їх потрібно підвищувати.

За офіційними даними, українському газозабезпеченню вже понад 100 років. У нас не лише будинки-пенсіонери, а й мережі! І з кожним роком ситуація погіршується.

Цю проблему не вирішити лише законопроектом, це повинна бути спільна стратегія центральної та місцевої влад. 1,5 роки тому президент дав вказівку провести аудит житлового фонду і всіх мереж. Але ні уряд, ні органи місцевого самоврядування не провели інвентаризації. А це лише перший крок до подолання проблеми — оцінити її масштаби! Тобто, перші кроки мають бути за місцевою владою.

Саме на місцях мають визначити кількість будівель, що потребують оновлення, і розробити для кожного будинку план ремонту. Потім ці плани потрібно донести до, наприклад, управляючих компаній, до ОСББ чи мешканців будинку. І вже на цьому етапі ми можемо розробити подальшу стратегію дій: чи ремонти здійснюватимуться за рахунок місцевих бюджетів (які, до слова, після реформи децентралізації значно виросли) чи за рахунок якоїсь національної програми.

Оновлення державних будівельних норм

За період роботи Верховної Ради 9-го скликання ми прийняли цілу низку законів, які забезпечують еволюцію українського будівництва. Зокрема, удосконалили нормування у будівництві.

На папері нові об’єкти вже повинні будуватися з пандусами, з урахуванням сучасних протипожежних норм. Але на рівні практичного застосування – ми досі на у 50-80 роках минулого століття. Чому? Бо в нас відсутні оновлені державні будівельні норми, які регламентують процес проектування та будівництва.

Без сучасних будівельних норм неможливе зведення зручних та енергоефективних шкіл, лікарень, модернових хмарочосів, сучасних будинків із застосуванням інноваційних матеріалів, швидке будівництво мостів та аеропортів. Більше того, будинки і споруди в Україні (а також необхідна інфраструктура) за відсутності нових ДБН-ів проектуються без елементів доступності, які вкрай потрібні особам з інвалідністю, людям похилого віку, батькам із маленькими дітьми, вагітним жінкам.

Лише вдумайтеся: всі роки незалежності ми користуємося радянськими технічними документами! Майже 25% з 200 документів, що відповідають за норми в будівництві, розроблені ще в часи СРСР, де не було ні потужних комп’ютерів, ні 3D-друку. Замість зручних та сучасних будівель сьогодні ми можемо будувати хіба типові сірі коробки, власники яких щомісяця отримуватимуть величезні платіжки за комуналку.

Усі роки осучаснення ДБН-ів відбувалося дуже повільно – за рік приймалися 15-20 нових редакцій. Не лише через брак коштів, а й через відсутність інтелектуального ресурсу та монополізацію.

Аби змінити цю ситуацію, у бюджеті-2021 ми ініціювали виділення 49 млн грн на оновлення ДБН-ів (правка про збільшення 49 млн грн  з адміністративних витрат на органи влади). Разом з попередньо закладеними коштами, маємо суму в 56 млн. Окрім цього, я планую ініціювати залучення (де це можливо) інтелектуально-наукового потенціалу наших вишів. Це спонукатиме до розвитку українську науку в галузі будівництва.

Тепер Мінрегіону, який розпоряджатиметься згаданими грошима, слід звернути увагу на необхідність підготовки нових (не відредагованих старих, а саме принципово нових!) будівельних норм щодо проектування. Зокрема, мова про склад проектної документації та групи з шести ДБНів щодо основних вимог до будівель і споруд. Це базові документи, що відповідають за безпечність та ефективність будинків. І, що не менш важливо, встановлюють вимоги, які передбачають застосування якісних, перевірених та екологічних матеріалів. 

Якісні будматеріали

Як будувати і з чого будувати – це дві сторони однієї медалі. Торік ми ухвалили законпроект, який забезпечить повноцінне переформатування ринку за європейськими та світовими правилами: з їхніми високими вимогами до якості, безпечності, екологічності та енергоефективності будматеріалів. Що такі підходи дають всім українцям? Головне – захист від підробок та неякісних матеріалів.

Будівельна продукція повинна відповідати жорстким вимогам стандартів, що застосовуються в країнах ЄС, США, Новій Зеландії, Швейцарії. Щоб гарантувати застосування європейських стандартів – необхідно долучити їх до української бази (або офіційною мовою – гармонізувати). Це також величезна робота, яка вимагає значних ресурсів та залучення наукового потенціалу.