Олена Шуляк про захист інвесторів в нерухомість та доступне житло для українців

Ви зареєстрували законопроєкт № 5091 про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, що будуть споруджені в майбутньому, в народі його ще називають «про захист інвесторів в житлову нерухомість». Чи стане він панацеєю від махінацій?

Називати будь-що панацеєю справа невдячна. Але те, що з ухваленням цього законопроєкту люди будуть захищені – факт. Донині подібних запобіжників на українському ринку нерухомості не було, і цим користувалися нечесні забудовники та корупціонери. Бачимо красномовні наслідки: довгобуди, не введені в експлуатацію багатоповерхівки, багаторазовий перепродаж квартир, які вже комусь належать. Ми захотіли змінити цю тенденцію і знайшли можливість.

Законопроєкт № 5091 передбачає, що забудовник зможе продавати квартири лише тоді, коли кожну з них (і будинок загалом) зареєстрував у реєстрі Мінюсту як окремий об’єкт майнових прав. А до цього реєстру він може потрапити тільки тоді, коли є всі дозвільні документи. Тобто не маючи відповідних дозволів, наприклад, на землю (як це часто буває в Україні), він не може бути в реєстрі, що унеможливлює продаж. Більше того, присутність забудовника в реєстрі унеможливлює подвійні чи потрійні перепродажі, бо вже на цьому етапі на кожну квартиру буде конкретний офіційний власник. Крім цього, в законопроєкті ми чітко прописали, як здійснюватиметься контроль покупця за змінами будь-яких технічних характеристик об’єкта. Відтак, переплановувати будинок без відома його власників забудовник точно не зможе.

Законопроєкт № 5091 передбачає введення гарантованої частки будівництва об’єкта нерухомості на випадок, якщо замовник/девелопер не зможе профінансувати його завершення. Це буде мінімум 10% від вартості об’єкта, що забезпечить його добудову, коли щось піде не так. Конкретний відсоток визначить Кабмін. Звісно, цей пункт не дуже подобається забудовникам, але тільки так ми зможемо унеможливити популярну нині тенденцію, коли люди змушені самі добудовувати свій будинок.

Чи зможе ухвалення цього законопроєкту покращити ринок іпотеки в Україні?

Нині побудова квартир за гроші самих вкладників нагадує продаж милого кошеняти, з якого з часом виростає хижа рись, здатна травмувати свого власника. Бо згодом з’ясовується, що багато квартир недосконалі з вини забудовника, який неналежним чином оформив та звів об’єкт. Ми хочемо унеможливити факт, коли будівництво здійснюється не за правилами або порушуючи волю людей, які за цей будинок заплатили. Знищення ризиків потягне за собою попит на квартири, які будуються інвесторами, бо вони знатимуть, що якщо щось піде не так – вони точно будуть захищені.

Все це сприятиме запуску повноцінного ринку іпотеки та банківського кредитування. Недарма нещодавно голова НБУ під час форуму «Україна 30» публічно підтримав наш законопроєкт № 5091. Банки зацікавлені в тому, щоб люди були захищені, бо це запускає надважливий логістичний ланцюжок добробуту як людей, так і країни в цілому. А працює це наступним чином: люди мають конкретні гарантії та захист, а тому не бояться брати кредити на первинне житло. Своєю чергою, банки активно видають людям гроші, відтак складаються умови знизити відсоткову ставку, щоб видати більше кредитів. Все це «на руку» національній валюті, яка працює і зміцнюється. Після чого з’являється величезний попит на житло, і українська економіка стрімко росте.

А як пов’язані будівництво нового житла і зростання економіки?

Дуже міцно. Більше того, саме будівництво має найвищий мультиплікаційний ефект для економіки. Мова про створення додаткових вигод за рахунок будівництва. Людина, яка вкладає кошти в квартиру новобудови, запускає потужну ланцюгову реакцію: починається зведення об’єкта, потім ремонт квартири, придбання техніки, меблів, споживання комунальних послуг тощо – загалом понад 20 суміжних галузей. В Україні, за різними експертними підрахунками, значення цього мультиплікатора складає від 3 до 6-ти. Тобто 1 гривня в будівництво ініціює появу надходження до ВВП 3-6 гривень.

До слова, у 2020 році частка «Великого будівництва» становила близько 1,5% ВВП України. Саме будівництво та ремонт доріг не дало можливості українській економіці впасти так сильно, як європейським сусідам, де падіння сягнуло 10% через коронакризу. А тепер уявіть, що крім доріг, мостів та інфраструктури в Україні активно будуватимуть житло? Це залучення інвестицій, робочі місця, наповнення держбюджету і, найголовніше – доступна можливість для українців купити власне житло.

А що робити з недобудовами, які вже є?

Це дуже комплексне питання, і для його вирішення ми створили Міжвідомчу робочу групу при Кабміні. До її складу входять народні депутати від усіх депутатських фракцій, представники з міністерств: розвитку громад та територій, юстиції, внутрішніх справ, а також фахівці НПУ, Нацбанку, Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку та КМДА. На жаль, ми поки в «ручному режимі» розглядаємо багато кейсів, але вже  маємо позитивні напрацювання. Зокрема, мова йде про врегулювання проблем вкладників банку «Аркада». Маємо оптимістичне бачення щодо добудови та введення в експлуатацію цих об’єктів, під’єднання їх до мереж.

Зараз формується «дорожня карта» для всіх проблемних об’єктів країни. Зокрема, під час останнього засідання наша міжвідомча група порушила питання ухвалення відповідного проєкту постанови Кабміну, що передбачає надання облдержадміністраціям, міським та сільським радами завдання скласти відповідний перелік довгобудів з урахуванням деталей. Хочемо також надати інвесторам право самим додавати до цих переліків свої проблемні об’єкти (щоб у списках ніхто ні про кого не забув). Це покаже реальну картину проблеми і дозволить знайти найбільш оптимальне рішення.

Звісно, добудовувати покинуті об’єкти за гроші платників податків не можемо, бо це буде нечесно стосовно платників податків. Це питання має вирішити центральна влада спільно з місцевим самоврядуванням за рахунок розробки відповідних програм. Наприклад, держава може залучати інвесторів або ж викупити все «проблемне житло», компенсувати інвесторам витрати, а недобудови перетворити на соціальне житло для військовослужбовців, переселенців тощо. Це всього лише два варіанти з багатьох. Тому зараз спільно з місцевим самоврядуванням, урядом, парламентарями та експертами шукаємо найкращий вихід із ситуації.