Олена Шуляк: як навести лад в українському будівництві

Трагедія з вибухом на Позняках оголила дуже багато проблем із українським житлово-комунальним господарством. Це і відсутність техобслуговування будинків, дефіцит муніципального житла, а головне – вкрай застарілий житловий фонд і нестача капітальних ремонтів. 80% усього житла в Україні збудовано ще до 80-х років минулого століття. А щоб оновити його – знадобиться 150 років! Як держава планує вирішувати ці проблеми, розкаже Олена Шуляк, заступниця голови Комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування.

Чи можна було уникнути трагедії на Позняках? Як часто в Україні трапляються подібні інциденти?

Є три приводи, коли згадують про проблеми в житлово комунальному господарстві. Перший – коли приходить осінь, всі громадяни отримують платіжки за опалення і починають обговорювати, що це дорого, і потрібно з цим негайно щось робити. Другий привід – коли починаються місцеві вибори, і кожен кандидат на міського очільника починає запевняти, що він неодмінно поліпшить якість житлово-комунальних послуг, відремонтує ліфти, зробить капітальний ремонт у будинках. А насправді ж – просто заробляє політичні бали і привертає увагу до своєї кандидатури. І третій привід – сумний. Коли відбуваються такі аварії, як у Дарницькому районі Києва – вибух у багатоповерхівці на Позняках.

Офіційна статистика не менш сумна. За період 2016-2018 років в Україні сталося 185 аналогічних аварій. Внаслідок цих аварій постраждали 366 осіб і майже 200 осіб – загинули. Коли відбуваються подібні інциденти – одразу починаєш аналізувати аналогічні випадки і розумієш, що це привід подумати, що ми робимо не так, що треба поліпшити, які заходи важливо провести негайно.

То що ж ми робимо не так?

Нещасний випадок на Позняках показав цілу низку проблем. Перша – як виявилося, в цьому будинку не проводилось технічне обслуговування внутрішньобудинкових газових мереж. Більше того, був відсутній навіть договір на таке обслуговування. І одразу постає питання: чи взагалі в таких умовах, коли немає такого договору, можливо було газопостачання в такий будинок? Скільки у нас будинків, де взагалі не проводиться ні моніторинг, ні технічне обслуговування? Це якраз привід міській владі подивитися на ситуацію під іншим кутом, зробити все, щоб унеможливити такі ситуації в майбутньому.

Друга проблема в тому, що в найбільшому місті Україні, у столиці – виявляється, немає ніякого муніципального житла. Немає житлового фонду, аби бодай тимчасово поселити туди 40 сімей, які постраждали від вибуху.  Ми знаємо, що в інших європейських країнах частка муніципального житла –досить велика. Міста можуть здавати таке житло в оренду, вирішувати з його допомогою різні соціальні проблеми, коли, наприклад, приїжджають люди на якісь специфічні роботи і їх треба десь поселити.

На Заході завжди є такий фонд, яким можна оперувати. А в нас цих людей розселяли у відомчі готелі «Укрзалізниці» та інтернати. Добре, що завдяки миттєвій реакції і президента Зеленського, і Офісу Президента, і будівельних компаній – перші 12 сімей уже отримали ключі від нових квартир. Але, погодьтесь, це привід задуматись місту над тим, щоб у нього в резерві було таке житло. Воно точно не буде простоювати без діла. А те, що його зараз у столиці немає – це нонсенс.

У чому полягає третя проблема?

Третє питання – не менш глибоке. В Україні дуже застарілий житловий фонд і майже ніколи не проводяться капітальні ремонти. Ми настільки сконцентровані на зниженні тарифів, що навіть не задумуємося, що іноді їх потрібно збільшувати, аби була інвестиційна складова на оновлення мережі, модернізацію застарілого житла і застарілих мереж.

Якщо ми говоримо про українські мережі в цілому – то системі газозабезпечення виповнилося вже більше 100 років. Приміром, столичний «Київгаз» з’явився ще у 1946 році. В нас не лише будинки-пенсіонери, в нас ще й мережі-пенсіонери! І з кожним роком і будинки, і мережі будуть зношуватись дедалі більше. Відповідно – ставатиме більшою і загроза аварій, руйнувань та інших нещасть. 

Як держава може вирішити ці проблеми?

Перш за все, потрібно визначитись, що держава буде робити в цьому напрямку. Чия це відповідальність? Хто повинен дати вказівку? Щойно прийшовши до влади, президент Зеленський говорив, що терміново необхідно провести аудит житлового фонду і всіх мереж. Але станом на сьогодні ми бачимо, що ні уряд не провів інвентаризацію, ні органи місцевого самоврядування нічого не зробили. Постає питання – чому? Бо немає відповідного указу президента? Чи тому, що Кабмін не написав постанову? Чого чекає місцева влада? Чого чекає Кабмін? Ще однієї аварії?

Місцева влада повинна відповідальніше ставитись до таких речей. Ухвалювати рішення, що потрібно провести аудит, розробити для кожного будинку план ремонту. Можливо, ці плани потрібно потім довести до управляючих компаній, до ОСББ чи до мешканців будинку, щоб вони могли приймати рішення, як із цим бути. 

З іншого боку – на мою думку, потрібно робити просвітницьку кампанію і говорити про те, як потрібно обслуговувати мережі, які договори повинні обов’язково бути укладеними. Тому що все це – не порожній звук, а безпека людей. А те, що стосується безпеки – воно повинно бути максимально у фокусі уваги.

Тобто перший крок має зробити все ж місцева влада?

Звичайно! Це не те, що робить Президент своїм указом. У нас відбулася децентралізація,  на місцевий рівень пішли величезні бюджети. Якщо ми говоримо про Київ – це 60 мільярдів гривень! Але ж крім грошей на місцевий рівень пішли і відповідні повноваження. А це вже відповідальність перед громадянами, перед всіма мешканцями того чи іншого міста.

До речі, якщо ми говоримо про Київ – минулого року місцева влада вирішила провести аудит, скільки у столиці застарілого житла, так званих «хрущівок». В березні оприлюднили результати, і вони мене трохи шокували. Тому що в Києві налічується 3181 «хрущівка», а це більше ніж 8 мільйонів метрів квадратних! І для того, щоб оновити ці «хрущівки» які будувалися в Україні ще з 1959 року – тільки в Києві знадобиться більше ніж 8 років! Це якщо ми будемо просто оновлювати «хрущівки».

А яка ситуація в цілому по всій країні?

Якщо подивитися в цілому по областях – стає зрозуміло, що ми дуже мало будуємо. У великих містах ми постійно бачимо баштові крани, чуємо скандали із забудовниками – і нам здається, що в Україні постійно щось будується. Але це не так. Вдумайтеся: в рік на кожного українця будується менше ніж 20 сантиметрів квадратних житла! Це дуже маленька цифра. Враховуючи наш застарілий житловий фонд, щоб оновити все житло в Україні – знадобиться приблизно 150 років.

Сьогодні головне – усвідомити масштаб проблеми. Тому що в Україні нині налічується майже 1 мільярд квадратних метрів житла. З них більше 80% – збудовано ще до 80-х років. Тобто це застаріле, неефективне з точки зору енергоощадливості, житло. Звідси і величезні втрати тепла, звідси і великі цифри споживання в тарифах, і вражаючі суми за комуналку в платіжках. Наш житловий фонд терміново потребує термомодернізації, капітального ремонту.

Сусідні європейські почали цей процес ще років 30 тому. Тепер Україна може дивитись на досвід  Німеччини, Польщі, Балтійських країн – для того, аби застосовувати кращі практики в нас.

Як українці можуть модернізувати своє житло сьогодні? Чи є якась підтримка від держави?

Нині для цього в нас діють декілька програм, наприклад – «Теплі кредити». Вона дозволяє взяти в кредит гроші на оновлення чи установку енергоефективних вікон, утеплення фасадів, придбання сучасного котла. А держава відшкодовує вам частину витрат.

Та з іншого боку – ми маємо ще одну значущу проблему. Це якість будівельних матеріалів. Люди беруть кредити, сплачують відсотки, сподіваючись, що їхня домівка стане комфортна, безпечна, енергоефективна – тобто економічна. Натомість – заміть якісних матеріалів часто купують кота в мішку. І, звісно, не отримують ні комфорту, ні безпеки, ні економії.

Знову про цікаву статистику. Якщо сьогодні українець купує нові вікна для свого будинку, в магазині продавець розповідає йому, що вони – енергоефективні, що взимку вони будуть зберігати тепло, а влітку прохолоду – то у понад 50% випадків це буде неправдою. Тому що в Україні просто немає обов’язкової сертифікації матеріалів, немає зобов’язань виробників декларувати характеристики своєї продукції. 

Як змусити виробників продавати лише якісні матеріали?

У Європі вже діють доволі жорсткі правила. Ми повинні брати їхній  досвід на озброєння. Більше того, у нас є необхідність це зробити якомога швидше. Коли Україна в 2015 році підписала Угоду про асоціацію з ЄС, то зобов’язалася до кінця 2020 року імплементувати європейське законодавство, що стосується саме якості будівельних матеріалів і зобов’язань виробників створювати продукцію за чіткими стандартами.

Якщо втілимо це в Україні, зможемо відслідковувати весь ланцюжок – від виробника до мережі роздрібних магазинів, де продається цей товар. Підробити, сфальсифікувати стане фактично неможливо! Адже можна буде легко знайти фірму, яка виготовила цей товар, вимагати компенсацію або обмін товару на якісний. Ховатися в тіні і продавати фальсифікат більше не вийде.

Чи оформлена ця ініціатива в конкретний законопроект? На якому він етапі?

Починаючи з 2015 року, коли була підписана Угода  про асоціацію, ми витратили шалено багато часу. Бо в цьому напрямку не робилося фактично нічого! Всі просто чекали. Чого чекали? Ще однієї аварії чи, не дай Бог, руйнування будинку з неякісного цементу?

Втім, зараз ми активно намагаємося надолужити втрачене, щоб встигнути до дедлайну. Зараз ми працюємо над другим читанням законопроекту. Сподіваємося, якраз до початку канікул Верховної Ради його ухвалять. Після того міністерствам потрібен буде ще деякий час, аби написати підзаконні акти, постанови, накази, інструкції. Взагалі потрібно зробити багато, аби законодавство запрацювало.

Ви озвучили одразу декілька масштабних проблем в будівництві. Як ви пропонуєте їх вирішувати?

Мені б дуже хотілося, щоб в Україні будівництво було сучасним і щоб воно здійснювалося за кращими міжнародними правилами. Щоб ми жили в якісних будинках, щоб наші діти ходили в якісно збудовані школи. Але, на превеликий жаль, в Україні до 2019 року, діяла вкрай застаріла система державних будівельних норм і правил – так званих ДБНів. Вони дісталися нам у спадок від Радянського Союзу. Приміром, там ми бачимо, скільки метрів квадратних повинна бути кімната у директора школи або читаємо про обов’язковість мати в кінотеатрах кімнати, де будуть зберігатися касети.

У всьому світі використовується зовсім інша, сучасніша модель нормування у будівництві. Якраз торік Верховна Рада нарешті змінила застаріле законодавство. Тепер черга за міністерствами, за тими організаціями, які безпосередньо пишуть ці ДБНи. Потрібно, аби норми будівництва були сучасними, без недолугостей,  сфокусованими на 3-ох найважливіших параметрах: безпеці, комфорті та економічності.

Які ваші наступні ініціативи у Верховній Раді стосовно будівельної галузі?

Захист інвесторів житла від недоброчесних забудовників. У 2006 році була розкрита велика афера на ринку нерухомості з групою компаній «Еліта-Центр». І це була перша гучна подія, коли стало зрозумілим, що українське законодавство не захищає людей, які купують житло на первинному ринку нерухомості. Після «Еліта-Центру» ухвалили нове законодавство, яке начебто повинно було виправити ситуацію. Але у період з 2006 року по 2020 ми бачимо, що постійно виникають різні, але дуже подібні ситуації: «Укрбуд», банк «Аркада», сумнозвісні забудови Войцехівського. До нас приходить дуже багато запитів із Києва, Хмельницького, Одеси, Запоріжжя. Обдурені люди виходять на мітинги та протести, щоб хоч якось привернути увагу до цього питання.

Взагалі проблема житла для українців – дуже гостра і чутлива. Ми купуємо житло раз, максимум два, за все життя. Для нас це така точка опори, де сім’ї живуть цілими поколіннями. І на сьогодні українці щорічно витрачають на придбання житла в будинках, які будується (про «вторинку» не говоримо взагалі) більше 30-ти мільярдів гривень! У той же час ми багато говоримо про захист виробників, захист зовнішнього інвестора, захист інвестицій. А що ми робимо для того, щоб захистити своїх громадян, які щороку інвестують 30 мільярдів гривень у будівництво?!

Тож як захистити громадян від забудовників-шахраїв?

Цю проблему можна виокремити в два аспекти. Перший – що потрібно зробити, щоб у майбутньому українець, купуючи житло, був максимально захищений. Над вирішенням цієї проблеми ми якраз працюємо в комітеті. Друга проблема – що робити з уже існуючими довгобудами, в які українці вклали кошти, а своє житло не отримали.

У грудні ми провели комітетські слухання на тему захисту інвестицій на придбання нерухомості. Розробили дуже багато рекомендацій, направили їх у профільні міністерства, обласні державні адміністрації, КМДА. Там детально прописали пропозиції на кшталт того, що при кожному органі міської влади треба створити спеціальну комісію чи робочу групу, яка буде розбиратися в таких ситуаціях. Тому що саме місцева влада видає земельну ділянку, дозвіл на будівництво, саме вона контролює виконання цього будівництва. Не Кабмін і не Президент. І саме місцева влада допускає ситуації, коли на її територіях зводять незаконні житлові будинки, в яких продають кватири. В інших країнах такого просто не могло б бути!

У квітні ми мали проводити великі парламентські слухання, запрошували з усієї країни і постраждалих інвесторів, і тих людей, які мають позитивні кейси у вирішенні таких проблем. Але карантин змінив усі наші плани. Тому нині при комітеті створена робоча група, яка працює над законодавством про захист інвесторів у майбутньому.

А як все-таки бути тим, хто вклав свої гроші у будівництво, але не отримав житла?

Буквально минулого тижня я зробила звернення, до якого приєдналися ще 36 народних депутатів, про те, щоб створити міжвідомчу комісію для вирішення проблеми інвесторів «Аркади». Тому що до мене звернулися більше 10-ти тисяч інвесторів, це 39 будинків. Це недобудована інфраструктура, садочки, школи. І якщо подивитись на цю ситуацію – там є дуже багато сторін, які беруть участь в процесі. Це і Національний банк України, і Міністерство освіти (бо там були якісь ділянки, які виділялися від МОН), і КМДА. Оцих всіх людей за стіл може якраз посадити прем’єр-міністр і розробити план, щоб усі домовилися, прості люди не постраждали.

Наскільки взагалі масштабна ця проблема в Україні?

Ми рахували, скільки в Україні налічується постраждалих інвесторів – це близько 200 тисяч сімей! Величезна цифра. Враховуючи нинішню кризу, ми не можемо бути впевненими, що не виникне нових випадків банкрутств забудовників. І якщо зараз ми не будемо реагувати, як вирішити ситуацію з «Укрбудом», як вирішити ситуацію з «Аркадою», іншими довгобудами – можемо побачити ефект доміно, коли почне  все це сипатись. Від цього постраждають і самі люди, і довіра до забудовників, і сама будівельна галузь в цілому.

А як щодо доступності житла? Далеко не кожен може дозволити собі купити квартиру – навіть під забудову, на первинному ринку.

На сьогодні ми бачимо дуже позитивні зрушення для того, щоб житло для українців ставало доступним. «Укргазбанк» уже запустив першу програму іпотечного кредитування  на рівні 8,8%. Це найнижча іпотечна ставка за останні роки. Мені здається, навіть за весь період незалежності України! Ми розуміємо, що є ще невеликі резерви, щоб знизити цю ставку і до 7%. Для українців житло буде ставати ще доступнішим. А доступне житло – це комфортне життя родини, це прив’язка до того місця, де ти живеш, запорука того, що тобі не захочеться їхати в інші країни.